Аренда недвижимости: от первого до последнего этапа

Дубай, крупнейший город Эмиратов, динамично развивается и с каждым годом привлекает всё возрастающее число людей, которые хотели бы остаться в нём на более или менее длительный срок: бизнесменов, офисных служащих, специалистов по высоким технологиям, иностранных рабочих в сферу строительства, в сферу сервиса и туризма и т.д. Всем этим людям нужно найти себе подходящее жильё, что порождает высокий спрос на квартиры в Дубае. Наряду с этим есть люди, которые, проявив деловое чутьё и правильно сориентировавшись в условиях рынка, уже успели стать владельцами квартир или вилл в Дубае и теперь готовы предложить свою собственность для аренды, чтобы получать от неё ожидаемую прибыль. Но чтобы «спрос» и «предложение» находили друг друга без каких-либо юридических или экономических затруднений, необходимо знать о том, каким образом осуществляется аренда недвижимости в ОАЭ. Рассмотрим этот вопрос на примере сдачи в аренду жилья в Дубае.

Процедура аренды квартиры в Дубае состоит из нескольких этапов.

ПЕРВЫЙ ЭТАП: ПОИСК АРЕНДАТОРА

Для осуществления аренды нужны две стороны: тот, кто сдаёт свою собственность (арендодатель) и тот, кто хотел бы её на время приобрести (арендатор). Поэтому на первом этапе арендодателю необходимо найти арендатора. Сделать это можно либо самому, либо с помощью какого-либо агентства недвижимости.

Самостоятельно искать арендатора может себе позволить лишь тот, кто не пожалеет своего времени и сил на переговоры с потенциальным квартирантом по телефону, на личные встречи с ним для демонстрации жилплощади и обсуждения деталей аренды, на разъяснение будущему арендатору правовых тонкостей (поскольку среднестатистический арендатор в этих вопросах, как правило, не силён).

Если же вы обратитесь в специальное агентство недвижимости, все эти хлопоты сотрудники агентства возьмут на себя, как и последующее оформление необходимых документов. Обращаясь к услугам агентства, удостоверьтесь в том, что данная компания работает в рамках законодательства эмирата Дубай и имеет соответствующую лицензию.

ВТОРОЙ ЭТАП: ПОДПИСАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Когда достигнуты предварительные устные договорённости, необходимо зафиксировать их письменно. В договоре должны найти отражение такие моменты, как срок аренды и условия, при которых она может быть продлена; стоимость аренды и порядок внесения оплаты; распределение между владельцем площади и арендатором трат на содержание квартиры; ответственность сторон за невыполнение условий договора.

ТРЕТИЙ ЭТАП: УСТАНОВЛЕНИЕ УСЛОВИЙ ОПЛАТЫ

Если вы не сочтёте нужным оговорить иные условия, то обычно оплата аренды производится следующим образом. Общая сумма годовой аренды делится на 4 части, и квартирант оплачивает стоимость всей аренды за год вперёд четырьмя отдельными чеками, на которых проставляются даты выплат – например, ежеквартально. Когда наступает зафиксированная в чеке дата, арендодатель обналичивает чек через банк. Поскольку законодательство Эмиратов карает выдачу необеспеченных банковских чеков уголовным наказанием, арендодатель при такой системе получения оплаты надёжно защищён от мошенничества. Кроме оплаты самой аренды, арендатор сразу же вносит ещё и 5% от общей суммы аренды – так называемый депозит, который играет роль страховки за возможный ущерб арендодателя от повреждения собственности временным жильцом.

Как правила, по договоренности с арендодателем можно сократить количество чеков и снизить за счет этого стоимость аренды.

ЧЕТВЁРТЫЙ ЭТАП: ВСТУПЛЕНИЕ АРЕНДАТОРА В СВОИ ПРАВА

После того, как оплата за год вперёд произведена, арендатор вступает в свои права. Он получает от арендодателя (или от агентства) всё необходимое для пользования помещением: ключи от квартиры, карты и брелоки для доступа к различным объектам инфраструктуры и т.д. Арендодатель также должен обеспечить арендатора копиями документов, необходимых для подключения квартиры к коммунальным услугам (к водоснабжению, электричеству) и коммуникациям (к телевидению, телефону, Интернету) – для этого арендатору понадобятся копия свидетельства о собственности на недвижимость и копия паспорта арендодателя.

ПЯТЫЙ ЭТАП: ОКОНЧАНИЕ СРОКА АРЕНДЫ

Когда срок аренды подходит к концу, арендатор освобождает квартиру. Представители арендодателя (то есть сотрудники агентства недвижимости) проверяют, не нанесено ли жилой площади какого-либо ущерба и не осталось ли задолженностей по коммунальным платежам. Если всё в порядке, то арендодатель возвращает арендатору депозит, который был внесён арендатором в качестве страховки на случай нечаянной порчи имущества хозяина квартиры.

 

Что ещё нужно знать об правилах аренды жилья в Дубае:

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Отношения между владельцем жилой площади и её нанимателем регулируются двумя законами. Первым из этих правовых документов является закон, определяющий отношения наймодателя и нанимателя жилья в эмирате Дубай, обычно упоминающийся как «Закон № 26 от 2007 года». Второй – это «Закон № 33 от 2008 года», закрепляющий ряд изменений и поправок в первом законе. Для получения представления о них ознакомьтесь с их полным текстом.

УСТАНОВЛЕННЫЙ СРОК АРЕНДЫ

По законам Дубая, владелец недвижимости может сдавать жилую площадь в аренду на время, составляющее не меньше одного года. В ином случае (если жильё предоставляется меньше чем на 12 месяцев) речь будет идти уже об особом виде аренды – о краткосрочной аренде, которой имеют право заниматься лишь отели и организации, имеющие специальную лицензию на предоставление в аренду гостиничных апартаментов. Если вы хотите сдать свои апартаменты всего на несколько месяцев, вам поможет в этом агентство недвижимости.

В Дубае невозможно просто взять и выгнать арендатора на улицу. Чтобы выселить нанимателя, необходимо обосновать свои действия (продажа недвижимости, желание арендодателя самому заселиться) и выслать письменное уведомление курьерской почтой.

АРЕНДНАЯ СТАВКА

Величина арендной ставки колеблется в зависимости от положения дел на местном рынке недвижимости и регулируется специальным органом – дубайским Управлением по контролю за недвижимостью (запомните его название: Real Estate Regulatory Authority, или RERA), но обычно равняется примерно 10% годовых. В данный момент законодательство разрешает арендодателю увеличивать арендную плату на сумму до 20%, но она не должна при этом превышать размер ставки, указанный в договоре. Повышение арендной ставки возможно лишь после того, как закончится первый год аренды и пойдёт второй (если арендатор продлевает срок своего пребывания на площади владельца жилья), однако это повышение согласовываться с индексом RERA, учитывающим среднюю величину арендных ставок на жильё различного типа в разных районах Дубая.

НАЛОГИ

Законодательство Эмиратов весьма благоприятствует собственникам жилья. Арендодатель НЕ ПЛАТИТ ни налог на недвижимость, ни налог с прибыли, получаемой от аренды. Но собственник жилой площади обязан вовремя оплачивать траты по содержанию и обслуживанию недвижимости, которой он владеет. Размер этой платы устанавливается домоуправляющей компанией и находится в непосредственной зависимости от стоимости квартиры, но в качестве ориентира можно назвать сумму 30–80 долларов (примерно 90–240 дирхамов) за квадратный метр в год. Этот платёж, называемый maintenance fee, вносится за год вперёд.

РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА

По закону Дубая, абсолютно все договоры, заключённые по поводу аренды недвижимости, должны быть официально зарегистрированы Управлением по контролю за недвижимостью (RERA). Договор регистрируется в системе Ejari. Заняться регистрацией договора (которая стоит 210 дирхамов) может любая из сторон, совершивших сделку. В том же случае, когда сделка не регистрируется, оба её участника утрачивают право защищать свои интересы в суде или правительственных органах.

АРЕНДАТОР

Собственнику жилья надо знать, что, по местному законодательству, заключать договор долгосрочной (на 1 год и сверх этого срока) аренды могут исключительно такие граждане и организации, у которых в ОАЭ есть статус резидента. Это могут быть следующие категории физических лиц: гражданин ОАЭ; гражданин одного из государств-членов Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива; иностранный работник (экспатриант), обладающий визой резидента ОАЭ. Юридические лица должны или являться местной организацией, или организацией, имеющей регистрацию в СЭЗ (то есть в свободной экономической зоне), либо представлять собой местный филиал иностранной компании.

Таким образом, долгосрочная аренда жилья в Дубае складывается из нескольких шагов и реализуется в соответствии с перечисленными условиями. Если вас интересует краткосрочная аренда, то учтите, что она оформляется по иным правилам.

Заявку на покупку и бесплатную консультацию Вы можете пзвонить нам или  заказать заявку по форме обратной связи housedubai.com