На рынке недвижимости Дубая снова может возникнуть «пузырь»

Риск повторного возникновения «пузыря» на рынке недвижимости Дубая растет.Скачок банковского кредитования в строительной отрасли указывает на то, что в последние несколько месяцев финансовые учреждения, приостановившие вливание денежных средств в проекты недвижимости после обрушения рынка в 2008 году, возобновили свою активность в этой сфере. Одновременное увеличение цен на недвижимость в Дубае в связи с экономическим бумом может спровоцировать рост рынка до неприемлемого уровня. Риск возникновения очередного «пузыря» обусловлен сочетанием нарастающего предложения и неустойчивого спроса,

то есть теми же самыми факторами, которые привели к обрушению рынка шесть лет назад.

На этот раз власти приняли соответствующие меры для сдерживания темпов увеличения спроса. Однако эти меры не идут ни в какое сравнение с теми решениями, к которым прибегают другие крупные города, такие как Сингапур и Гонконг, сталкивающиеся с аналогичной проблемой.

Саймон Уильямс (Simon Williams), главный специалист по экономике региона в финансовой корпорации HSBC, пояснил, что бить тревогу пока рано, однако темпы роста объемов кредитования не соответствуют ни экономической ситуации, ни ценам на стабильные активы. Тем не менее, действовать необходимо уже сейчас, так как, если на рынке недвижимости снова возникнет «пузырь», принимать какие-либо меры будет уже поздно.

По подсчетам консалтингового агентства Knight Frank, Дубай четвертый квартал подряд опережает все ведущие мировые рынки по росту цен на жилую недвижимость, который за последние 12 месяцев достиг 27,7 %. Аренда квартир в Дубае и другого жилья за тот же период выросла в цене в среднем примерно на 30 %. Департамент земельных ресурсов Дубая сообщил, что объем сделок с недвижимостью в Дубае в первом квартале продемонстрировал скачок на 38 %, преодолев порог в 61 млрд дирхам. Повышение цен на недвижимость в Дубае обусловлено вескими причинами, в том числе 5 %-м ростом экономики за год и притоком денежных средств от арабских инвесторов, ищущих безопасное место в неспокойном регионе.

Несмотря на то, что некоторые цены уже практически вернулись к своим докризисным пиковым значениям, они всё еще существенно ниже цен в других городах, которые, так же как и Дубай, являются известными мировыми бизнес-центрами. По данным агентства Knight Frank, стоимость первичной недвижимости в Дубае составляет 6 200–7 500 долларов за кв. метр (580–700 долларов за кв. фут) по сравнению с 27 600–33 700 долларов за кв. метр в Сингапуре.

Объем сделок с недвижимостью пока не достиг своего докризисного уровня, однако спрос демонстрирует признаки замедления. Компания Propsquare Real Estate сообщила, что объем продаж за последний год снизился примерно на 25 %, поскольку цены становятся менее доступными. Тем не менее, Департамент земельных ресурсов Дубая счел всплеск объема сделок в первом квартале впечатляющим и выразил надежду на его дальнейшее увеличение в связи с запуском стимулирующих экономику проектов и подготовкой к проведению выставки «Экспо-2020».

В текущий бум на рынке недвижимости отчасти внесло свой вклад и правительство Дубая, когда объявило в ноябре 2012 года о запуске огромного проекта, включающего самый большой в мире торговый центр, более 100 отелей и парк, по площади практически на треть превышающий Гайд-парк в Лондоне. Между тем, большинство из 200 искусственных остров в Дубае остались незаселенными после того, как в 2009 году государственный застройщик Nakheel вплотную приблизился к дефолту по долговым обязательствам.

Власти приняли некоторые меры для борьбы с ценовой спекуляцией и флиппингом. В конце прошлого года Дубай удвоил сбор, взимаемый за проведение сделок с недвижимостью, до 4 %, а Центральный банк ОАЭ ввел ограничения на максимальную процентную ставку по ипотечным кредитам. Некоторые застройщики прибегли к собственным методам борьбы со спекуляцией. Так, компания Emaar Properties запретила перепродавать приобретенную недвижимость до выплаты 40 % ее стоимости. Тем не менее, в прошлом месяце Международный валютный фонд предупредил, что Дубаю, возможно, придется использовать и другие инструменты воздействия на спекулянтов.

На данный момент эмират жаждет роста и не выглядит готовым к более агрессивным действиям. Центральный банк ослабил требования, касающиеся ипотечных кредитов, после жалоб со стороны коммерческих банков. Департамент земельных ресурсов Дубая, в свою очередь, заявил, что рост цен связан с устойчивой экономикой.

На прошлой неделе Центральный банк ОАЭ предупредил о возможном перегреве рынка недвижимости. Однако по поводу дальнейших мер пока нет никакой ясности — в то время как процентные ставки в США сохраняются на крайне низком уровне, любое повышение ставок в ОАЭ маловероятно, поскольку дирхам ОАЭ привязан к доллару США.

В том, что касается предложения, на рынке наблюдается такая же неопределенность. За последние 18 месяцев в Дубае было объявлено о запуске новых проектов на сумму свыше 50 млрд долларов, но неизвестно, какая их доля будет реализована и как быстро. В настоящее время начинаются основные работы над некоторыми из них. Как показывают последние данные Центрального банка, после неуклонного снижения в течение 16 месяцев подряд объем кредитов на строительство в ОАЭ за год увеличился на 40,1 % и достиг 181 млрд дирхам к декабрю прошлого года, продемонстрировав самые высокие темпы роста с июня 2009-го. И, по-видимому, кредитный бум только начинается. Международное рейтинговое агентство Standard & Poor's прогнозирует ускорение темпов роста объемов кредитования, поскольку застройщики запускают новые проекты, и многие местные и зарубежные клиенты стремятся стать новыми участниками ипотечного рынка.

Полное повторение ситуации 2008 года по-прежнему выглядит маловероятным. Кризис вынудил многих второстепенных застройщиков уйти с рынка и нанес серьезный ущерб оставшимся компаниям, поэтому теперь они, скорее всего, будут действовать осмотрительнее. Застройщики уделяют больше внимания планам конкурентов и реализуют проекты только поэтапно, каждый раз заново оценивая перспективы спроса.

Тем не менее, по прогнозам S & P, в ближайшие несколько лет риск сохранится на высоком уровне. Внезапная потеря доверия со стороны большей части иностранных инвесторов или резкое ужесточение денежно-кредитной политики США может спровоцировать откат на рынке.

Комментарии