Зачем нужно профессиональное управление недвижимостью?

Профессиональный подход важен не только при покупке недвижимости, но и при управлении приобретенным имуществом, поскольку он обеспечивает повышение рентабельности.Прежде всего, инвестору необходимо устранить «утечки», которые снижают его доход. Владелец недвижимости может повысить свой чистый операционный доход (ЧОД) путем сокращения расходов на ее содержание. Для этого недостаточно добиться максимально низких цен на все услуги в здании. Стратегический подход предполагает переработку договора аренды, с тем чтобы обязать арендатора полностью оплачивать эксплуатационные расходы. Допустим, владелец жилья оплачивает коммунальные услуги из расчета 215 дирхам за кв. метр, но взимает с арендатора только по 160 дирхам за кв. метр. Это приводит к возникновению «утечки», связанной с эксплуатационными расходами, в размере 55 дирхам на каждый кв. метр. Она непосредственно снижает чистую прибыль арендодателя.

Простое ужесточение условий оплаты коммунальных услуг при пересдаче жилья в аренду или продлении текущего договора аренды ведет к незамедлительному повышению эффективности капиталовложений. Экономия этих 55 дирхам в расчете на кв. метр при сдаче в аренду офисного здания площадью около 20 тыс. кв. метров позволяет увеличить чистую прибыль владельца на целый миллион дирхам в год. При 10 %-й капитализации это увеличивает стоимость недвижимости на 10 млн дирхам.

Реорганизация закупки коммунальных услуг, в частности заключение с поставщиками таких услуг четко сформулированного контракта, включающего точный состав и объем работ и требуемые эксплуатационные показатели, и последующее активное управление этим контрактом, также способствует существенному сокращению эксплуатационных расходов.

Поставщики услуг и организации, отвечающие за эксплуатацию и обслуживание объектов недвижимости, слишком часто имеют возможность самостоятельно управлять контрактом, при том что владельцы недвижимости недостаточно строго контролируют управление или вообще не участвуют в нем. В результате владельцы несут дополнительные расходы на оплату ненужных работ или работ, которые должны быть включены в контракт на предоставление услуг.

Расходы на оплату коммунальных услуг могут составлять до 30 % от всех расходов на содержание недвижимости. К сожалению, качественные измерительные приборы, которые позволяют с высокой точностью регистрировать фактическое потребление, редко устанавливаются даже в зданиях высокой категории, а без правильного измерения потребления трудно управлять затратами на коммунальные услуги и невозможно применять технологии экономии электроэнергии. Установка счетчиков электроэнергии и холодной воды и последующее активное управление энергопотреблением может существенно снизить расходы на оплату коммунальных услуг, которые непосредственно влияют на чистую прибыль владельца недвижимости или косвенно повышают стоимость аренды помещения.

Такое утверждение может показаться нелогичным, но сразу же после покупки недвижимости нужно начать управлять этой недвижимостью так, как будто она готовится к продаже, и ее в любой момент могут купить, то есть необходимо сохранять все юридические документы и записи (договоры на аренду, обслуживание, контракты и т. д.) и финансовые отчеты.

Когда всеми этими действиями занимаются профессиональные компетентные менеджеры, то из простого здания, которое нуждается в обслуживании, любая недвижимость превращается в привлекательный для потенциальных покупателей актив.

Может ли владелец жилья пересдать его после выселения арендатора?

Несмотря на то, что аренда квартир в Дубае и другой жилой недвижимости строго регулируется законодательством, между арендодателями и арендаторами нередко возникают споры по вопросам аренды.

Так, часто практикуется выселение арендатора под тем предлогом, что владелец желает сам проживать в своей недвижимости, после чего она снова пересдается. Однако в законе недвусмысленно указано, что если арендодатель планирует использовать свою недвижимость для собственных нужд, то после отправки арендатору уведомления о выселении в 12-месячный срок через нотариуса или заказным письмом арендодатель не имеет права пересдавать недвижимость в течение двух лет, если она относится к жилому фонду. В случае коммерческой недвижимости этот срок составляет три года. Поэтому, если арендодатель всё-таки пересдает недвижимость до истечения указанного срока, выселенный арендатор имеет право подать жалобу в комитет по вопросам аренды для получения компенсации.

Некоторые арендодатели также высылают арендатору уведомление об освобождении жилья в 12-месячный срок и отказываются продлевать договор аренды, так как собираются продавать недвижимость, но сообщают, что новый владелец готов сдать жилье по более высокой цене, не учитывающей арендную ставку RERA. Однако по закону новый владелец не может требовать от арендатора освободить жилье, а потом пересдать его кому-нибудь другому по более высокой цене. Арендодатель получает уведомление о выселении в 12-месячный срок в связи с тем, что жилье выставляется на продажу. Новый владелец приобретает его в качестве инвестиции и, следовательно, берет на себя обязательства по выполнению условий текущего договора аренды. Исходя из этого, он обязан установить такую цену за аренду, которая определяется калькулятором RERA. Если же новый владелец настаивает на более высокой цене, то арендатор должен обратиться в комитет по вопросам аренды.

Необходимо помнить, что в случае продажи жилья его владелец имеет право в любое время отправить арендатору уведомление о выселении в 12-месячный срок. Однако, если жилье не удается продать за эти 12 месяцев, уведомление о выселении становится недействительным. В такой ситуации владелец не может ни выселить арендатора, ни пересдать жилье по более высокой цене кому-либо другому.

Комментарии