Закон № 14 от 2008 года Об ипотеке в эмирате Дубай

 

Мы, Мохаммед бен Рашид Аль Мактум, правитель Дубая

На основании федерального закона № 5 от 1985 года О гражданском кодексе с поправками;

Федерального закона № 8 от 2004 года О свободных экономических зонах, в которых разрешено осуществление деятельности финансовых организаций;

Закона № 7 от 2006 года О регистрации недвижимости в эмирате Дубай;

Постановления № 3 от 2006 года Об определении районов Эмирата Дубай, в которых граждане иных государств могут приобретать недвижимое имущество;

Закона № 8 от 2007 года О счетах условного депонирования строительных проектов в эмирате Дубай;

Закона № 27 от 2007 года О правах собственности на имущество, находящее в совместном владении в эмирате Дубай; и

Закона № 13 от 2008 года О временном реестре недвижимости в эмирате Дубай

Издаем настоящий закон:

 

РАЗДЕЛ ПЕРВЫЙ.

Формулировка и основные положения.
 

Статья 1

Настоящий закон называется Закон № (14) от 2008 года Об ипотеке в эмирате Дубай.

 

Определения

Статья 2

Следующие термины имеют значение, указанное напротив них, если иной смысл не следует из контекста:

Эмират: Эмират Дубай.

Департамент: Департамент земельных ресурсов.

Глава: Глава Департамента.

Недвижимость: Земля и постоянные сооружения, возведенные на ней, которые не могут быть перемещены без причинения им повреждений.

Объект недвижимости: Составная часть недвижимости, включая незавершенную (офф-план).

Реестр недвижимости: Набор документов в бумажном или электронном виде, находящийся в Департаменте, содержащий актуальные сведения о правах на недвижимость.

Временный реестр недвижимости: Набор документов в бумажном или электронном виде, находящийся в Департаменте, в котором регистрируются все договоры купли-продажи недвижимости и другие правоустанавливающие документы, касающиеся незавершенного строительства, до внесения их в Реестр недвижимого имущества.

Ипотечный договор: Договор, на основании которого кредитор получает недвижимость или объект недвижимости в залог в качестве обеспечения гарантии возврата долга; что наделяет его приоритетным правом на возврат денежной суммы по сравнению с обычными и второстепенными кредиторами, в том числе и из стоимости недвижимости, независимо от того, где она находится и кому принадлежит.

Залогодатель: Владелец имущества или владелец имущественного права или личного права по договору купли-продажи, подписанному с собственником недвижимости, которая продана до завершения строительства и зарегистрирована в Реестре недвижимости или во Временном реестре недвижимости.

Залогодержатель: Кредитор, который одалживает деньги залогодателю в обмен на гарантии в виде недвижимости, которая существует фактически или в силу закона (контракта).

Статья 3

Положения настоящего закона применимы к залогу на недвижимость и объекты недвижимости как гарантии обеспечения долгового обязательства. Неважно, обеспечен ли долг залогом на всю недвижимость; неделимым правом на долю в ней; имущественным правом или личным правом на недвижимость, проданную до окончания строительства.

Статья 4

Залогодержателем может становиться банк, компания или финансовая организация, которые должным образом лицензированы и зарегистрированы Центральным Банком ОАЭ для осуществления финансирования операций с недвижимостью в ОАЭ.

Статья 5

1. Залогодатель должен быть собственником заложенной недвижимости или объекта недвижимости.

2. Залогодатель может быть непосредственно должником, либо являться поручителем, который оформляет ипотечный договор от имени должника.

3. Согласно Статьям 22, 23 и 24 настоящего Закона, при составлении ипотечного договора на недвижимость или объект недвижимости предмет залога должен существовать фактически или в силу договора.

4. Ипотечный договор может быть составлен только в отношении свободных от обременений объектов недвижимости,.

Статья 6

Ипотечный договор включает все дополнительные характеристики недвижимости или объекта недвижимости, включая здания, растения, приписанные или находящиеся в совладении с другими объекты  и любые улучшения, произведенные в отношении недвижимости после заключения договора залога.

Статья 7

1. Ипотечный договор не имеет силы до регистрации в Департаменте, и любые соглашения сторон о необязательности такой регистрация, являются недействительными.

2. Залогодатель обязан покрыть все расходы, связанные с оформлением ипотечного договора, если иное не согласовано обеими сторонами.

Статья 8

1. Заявления о регистрации ипотечного договора должны быть поданы в Департамент, должны быть подписаны залогодержателем и залогодателем, либо его поручителем, если таковой существует, и включать следующие сведения:

a) Полную информацию о недвижимости

b) Стоимость недвижимости

c) Сумму долга

d) Срок ипотечного договора

e) Сведения о залогодержателе, залогодателе или поручителе, включая постоянное место жительства (юридический адрес) и текущий адрес.

Ипотечный договор оформляется на типовой форме Департамента, и запись о нем должна быть сделана в Реестре недвижимости или Временном реестре недвижимости, по ситуации. Порядковый номер ипотечному договору присваивается по дате регистрации. Департамент выдает обеим сторонам ипотечный акт, содержащий подпись уполномоченного лица и печать Департамента. Ипотечный акт может быть выдан в электронной форме, и принимается в качестве доказательства наравне с ипотечным актом в бумажной форме.

Статья 9

Ипотечный договор должен обеспечивать существующий долг или сумму, обещанную в виде кредита при его подписании.

РАЗДЕЛ ВТОРОЙ.

 Правовые последствия ипотечного договора.
 

Статья 10

Залогодатель не имеет права продавать, дарить или иным образом распоряжаться заложенным объектом недвижимости или недвижимостью, или создавать иные имущественные или личные права в отношении заложенной недвижимости или объекта недвижимости без разрешения залогодержателя и согласия лица, к которому переходят права на заложенную недвижимость, принять на себя обязательства залогодателя по ипотечному договору. Залогодержатель может указать в ипотечном договоре условие совместного выполнения обязательств залогодателем и его поручителем.

Статья 11

Если какой-либо пункт ипотечного договора предоставляет залогодержателю право собственности на заложенную недвижимость, в то время как залогодатель не выдает кредит в течение оговоренного периода или такой пункт предполагает продажу заложенной недвижимости без выполнения установленных законом процедур, то ипотечный договор считается действительным, но в обоих случаях такой пункт является недействительным. Такой пункт также будет недействителен, если он включен в соглашение сторон, заключенное позже ипотечного договора.

Статья 12

Залогодатель имеет право управлять заложенной недвижимостью и получать от нее доход до тех пор, пока заложенное имущество не будет продано на открытом аукционе по причине неисполнения долговых обязательств.

Статья 13

Если заложенной недвижимости нанесен ущерб, ипотечный залог переоформляется на иное имущество,  и залогодержатель имеет право использовать таковое имущество для покрытия долга в порядке первоочередности.

Статья 14

Долг может быть погашен только за счет заложенной недвижимости, и поручитель не имеет права требования в отношении прочего имущества должника до принудительного взыскания заложенной недвижимости.

Статья 15

1. Залогодержатель может передать свои права при условии согласия залогодателя. Акт передачи прав должен быть зарегистрирован в Департаменте.

2. Залогодержатель/кредитор может, в пределах суммы его долга, передать ипотечный договор другому кредитору, имеющему долевое обеспечительное право в той же недвижимости.

Статья 16

Заложенная недвижимость обеспечивает только сумму, указанную в ипотечном договоре за исключением случаев, предусмотренных законом или соглашением.

Статья 17

Ранг ипотечного договора определяется серийным номером, под которым он зарегистрирован в Департаменте. Если в одно и то же время поданы несколько заявлений на регистрацию ипотечных договоров с одним и тем же залогодателем и в отношении одной и той же недвижимости, то ипотечным договорам будет присвоен один и тот же номер, а кредиторы будут иметь одинаковые права очередности при получении средств, вырученных от аукционной продажи предмета залога.

Статья 18

Кредитор имеет право требования в отношении заложенной недвижимости от любого лица, в собственность которого она перешла, в целях удовлетворения иска согласно его очереди. Лицо считается владеющим недвижимостью, если оно приобретает права на недвижимость после того как она была заложена, либо приобретает другое имущественное или личное право на недвижимость.

Статья 19

Залогодатель выступает гарантом сохранности заложенной недвижимости и содержания ее в хорошем состоянии до момента полного погашения долга. Залогодержатель имеет право опротестовать недостатки в исполнении этих обязательств залогодателем и принять любые законные меры, чтобы защитить свои права и получить компенсацию понесенных затрат от залогодателя.

Статья 20

Ипотечный договор прекращает действие после погашения обеспеченного долга.

РАЗДЕЛ ТРЕТИЙ.

 Особые ипотечные договоры.
 

Статья 21

Держатель Мусатаха (аренда земли с правом строительства на ней) имеет право закладывать здания или растения, принадлежащие ему по этому праву, но не имеет права закладывать землю, на которой он возвел постройки, если сторонами не оговорено иное.

Статья 22

Обладатель узуфрукта (право пожизненного пользования) или долгосрочной аренды на срок от 10 до 99 лет имеет право заложить свой интерес в недвижимости, являющейся объектом этого права на срок, совпадающий со сроком действия права узуфрукта или долгосрочной аренды.

Статья 23

Ипотечный договор в отношении недвижимости, которой залогодатель распоряжается на правах мусатаха, узуфрукта или долгосрочной аренды заканчивается и удаляется из Реестра после погашения долга, обеспеченного таким договором или по истечении срока действия права мусатаха, узуфрукта или долгосрочной аренды.

Статья 24

Покупатель объекта недвижимости или недвижимости, которые считаются проданными до начала строительства или которые находятся в процессе строительства, может заложить недвижимость в качестве обеспечения долга при условии, что такой объект или недвижимость зарегистрированы в Временном реестре недвижимости Департамента.

РАЗДЕЛ ЧЕТВЕРТЫЙ.

 Исполнительное производство по заложенному имуществу.
 

Статья 25

В случае непогашения долга в срок или после выполнения условия, дающего статус досрочного погашения, залогодержатель, или его универсальный или исключительный преемник, должен предоставить залогодателю или лицу, владеющему заложенным объектом недвижимости или недвижимостью 30-дневное уведомление, переданное через государственного нотариуса перед тем, как начать процедуры.

Статья 26

Если залогодатель или его универсальный или исключительный преемник, либо поручитель не способен погасить кредит в срок, указанный в предыдущей Статье, то исполнительный судья должен, по требованию залогодержателя/кредитора наложить арест на заложенную недвижимость с целью ее продажи на открытом аукционе в установленном Департаментом порядке.

Статья 27

В соответствии с предыдущей Статьей судья может, по просьбе заемщика или его имущественного поручителя однократно отложить продажу имущества на открытом аукционе на срок до 60 дней, если он выяснит, что:

а) Залогодатель/заемщик сможет выплатить долг, если ему предоставят такой срок.

b) Продажа заложенной недвижимости или объекта недвижимости принесет существенные убытки заемщику.

Статья 28

В соответствии со Статьями 25, 26 и 27 настоящего Закона неспособность выплатить долг в указанный период приведет к тому, что заложенная недвижимость будет продана на открытом аукционе в соответствии с процедурами Департамента в течение 30 дней после окончания периода, о котором идет речь в обеих статьях.

Статья 29

Заемщик или его поручитель имеют право выплатить обеспеченный ипотечным залогом долг и связанные с ним дополнительные платеж, до установленной даты.

Статья 30

Требования залогодержателей  должны удовлетворяться из продажной цены недвижимости или объекта недвижимости или из цены продажи дополнительных активов в порядке очередности, даже если ипотечные договоры регистрировались в один день. Если поступлений от реализации заложенного имущества недостаточно, чтобы покрыть требования кредитора, то он имеет право истребовать разницу с заемщика.

РАЗДЕЛ ПЯТЫЙ.

 Заключительные положения.
 

Статья 31

Во всех случаях, не описанных в настоящем Законе, применяются положения Гражданского кодекса (Федеральный закон №. 5 от 1985 года) с поправками, и Гражданского процессуального кодекса (Федеральный кодекс № 11 от 1992 года).

Статья 32

Настоящий Закон не распространяется на недвижимость, предоставляемую государством гражданам ОАЭ и лицам со схожими правами, для проживания и использования в коммерческих целях, в таких случаях необходимо следовать указаниям и директивам правителя и решениям, выпущенным во исполнения таких указаний и директив.

Статья 33

Ипотечные акты, зарегистрированные в соответствии с настоящим Законом, обязательны для соблюдения третьей стороной.

Статья 34

Глава Департамента может издавать решения, необходимые для исполнения настоящего Закона.

Статья 35

Настоящий Закон должен быть опубликован в Правительственном бюллетене и вступает в силу через 60 дней с момента публикации.

 

Мухаммед бен Рашид Аль Мактум

Правитель Дубая

Издан в Дубае 14 августа 2008.