Закон № 33 от 2008 года Вносящий изменения в некоторые положения закона № 26 от 2007 года, регулирующего отношения между арендодателями и арендаторами в эмирате Дубай

 

Мы, Мохаммед бен Рашид Аль Мактум, правитель Дубая

На основании федерального закона № 5 от 1985 года О гражданском кодексе с изменениями, и

федерального закона № 10 от 1992 года, О доказательном праве в гражданских и коммерческих сделках, и

Закона № 16 от 2007 года Об учреждении Агентства по регулированию рынка недвижимости, и

Закона № 26 от 2007 года Регулирующего отношения между арендодателями и арендаторами в эмирате Дубай (далее Первоначальный закон), и

декрета № 2 от 1993 года Об учреждении особого судебного комитета для разрешения споров между арендодателем и арендатором,

Издаем следующий закон:

Статья 1

Статьи 2, 3, 4, 9, 13, 14, 15, 25, 26, 29 и 36 Первоначального закона должны быть заменены следующими Статьями:

Статья 2

Следующие термины имеют в положениях настоящего закона значение, указанное напротив них, если иной смысл не следует из контекста:

Эмират: Эмират Дубай.

Комитет: Судебный комитет, уполномоченный разрешать споры между арендодателями и арендаторами.

Агентство: Агентство по регулированию рынка недвижимости.

Недвижимое имущество: Недвижимое имущество и пристройки к нему, арендуемые для жилых, коммерческих или профессиональных целей, или иной законной деятельности.

Договор аренды: Договор, по условиям которого арендодатель предоставляет арендодателю имущество для использования в указанный целях и на указанный срок в обмен на указанное вознаграждение.

Арендодатель: Физическое или юридическое лицо, по закону или соглашению обладающее правом распоряжаться имуществом, которому (или представителю или законному поверенному которого), передается право собственности на имущество на период аренды, включая арендатора, уполномоченного арендодателем на субаренду имущества.

Арендатор: Физическое или юридическое лицо, приобретающее право пользования имуществом или его частью согласно договору аренды, или любое лицо, законным образом арендующее имущество у арендодателя.

Субарендатор: Физическое или юридическое лицо, приобретающее право использования имущества или его части согласно договору аренды, подписанному с арендатором.

Арендная плата: Установленное вознаграждение, которое арендатор обязуется выплатить по договору аренды.

Извещение: Письменное уведомление, отправленное любой из сторон договора найма другой стороне через государственный нотариат, в виде зарегистрированного письма, или доставленное лично.

Статья 3

Настоящий Закон применяется для регулирования сферы аренды недвижимого имущества, земли и недвижимости в Эмирате, исключая гостиницы и бесплатное жилье, предоставляемое физическими или юридическими лицами своим работникам.

Статья 4

1. Отношения между арендодателем и арендатором регулируются договором аренды, детально описывающим имущество, назначение аренды, размер арендной платы, имя владельца недвижимости, если он не является арендодателем.

2. Любое имущество, являющееся предметом настоящего Закона или поправок к нему, должно быть зарегистрировано в Агентстве.

Статья 9

1. Арендодатель и арендатор обязаны указать величину арендной платы в договоре аренды. Если стороны не указали размер арендной платы или невозможно доказать их соглашение, то арендная плата должна равняться арендной плате на аналогичную недвижимость.

2. Комитет должен определить размер аналогичной арендной платы в соответствии со стандартами определения процента повышения арендной платы, установленными Агентством, и в соответствии с общей экономической ситуацией в Эмирате, а также в соответствии с состоянием недвижимости, рыночной стоимостью аренды в этом же районе и в соответствии с любым действующим законом в Эмирате, касающимся аренды, а также с любыми другими факторами, которые Комитет сочтет существенными.

Статья 13

При обновлении договора аренды после его окончания арендодатель и арендатор могут изменить условия договора или пересмотреть размер арендной платы, как в сторону повышения, так и понижения. Если стороны не достигли соглашения по этому вопросу, то Комитет может сам определить арендную плату в соответствии со стандартами, определенными в Статье 9 настоящего Закона.

Статья 14

Если любая из сторон договора аренды желает внести изменения в условия, в соответствии со Статьей 13 настоящего Закона, то она должна оповестить об этом другую сторону не менее чем за 90 дней до истечения срока договора, если обе стороны не пришли к иному соглашению по этому вопросу.

Статья 15

Арендодатель обязан передать имущество в хорошем состоянии, позволяющем арендатору использовать его в соответствии с целями, указанными в договоре аренды. Однако может быть согласована сдача в аренду недостроенной недвижимости, если арендатор завершит работы по приведению ее в надлежащее состояние для использования по назначению; в таком случае стороны должны решить, кто будет ответственен за покрытие расходов по завершении строительства.

Статья 25

1. Арендодатель вправе потребовать выселения арендатора до окончания действия договора аренды в следующих случаях:

a. Арендатор не вносит плату за аренду или ее часть в течение тридцати (30) дней с момента получения извещения об оплате от арендодателя.

b. Арендатор передает имущество или его часть в субаренду без письменного согласия арендодателя. В таком случае выселению подлежит также и субарендатор, при сохранении его права на получение компенсации от арендатора.

c. Арендатор использует имущество или позволяет использовать его третьим лицам для незаконной или аморальной деятельности.

d - Если арендованная собственность используется в коммерческих целях, и арендатор оставляет ее незанятой и без законных на то оснований в течение 30 последовательных дней или 90 дней с перерывами в течение одного года; если стороны не пришли к иному соглашению.

e - Деятельность арендатора приводит к изменениям, подвергающим имущество опасности таким образом, что его невозможно вернуть в первоначальное состояние, или если он причиняет имуществу вред умышленно или по грубой небрежности не предпринимает необходимых мер предосторожности или позволяет третьим лицам причинять такой вред.

f - Арендатор использует имущество в целях, отличных от целей аренды, или использует имущество таким образом, что нарушает нормы планирования, строительства и землепользования.

g - Имущество находится под угрозой разрушения, при условии, что арендодатель обязан подтвердить подобное состояние техническим актом, заверенным муниципалитетом Дубая.

h - Арендатор не соблюдает свои обязательства или условия договора аренды в течение тридцати (30) дней с момента уведомления арендодателем о выполнении подобных обязательств или условий.

i - Планом развития Эмирата предусмотрены снос или реконструкция имущества в соответствии с распоряжениями правительственных учреждений.

В целях исполнения пункта 1 настоящей Статьи арендодатель должен оповестить арендатора через государственного нотариуса или заказным письмом.

2. Арендодатель вправе потребовать от арендатора освободить имущество по окончании срока договора аренды в следующих случаях:

a - Арендодатель намерен разобрать имущество для реконструкции или для пристройки новых строений, что не позволит арендатору использовать имущество, при условии, что получены необходимые разрешения.

b - Имущество нуждается в реконструкции или капитальном ремонте, которые невозможно провести, пока арендатор занимает имущество, при условии, что будет предоставлен технический акт, заверенный муниципалитетом Дубая, подтверждающий такое состояние.

c – Собственник недвижимости намерен вернуть имущество для использования в личных целях или для его использования его ближайшими родственниками первой степени, в таком случае он должен доказать, что у него нет другой подходящей недвижимости для этих целей.

d - Собственник недвижимости желает продать сданную в аренду недвижимость.

В целях исполнения пункта 2 настоящей Статьи арендодатель обязан известить арендатора о причинах выселения, по крайней мере, за 12 месяцев до окончания срока действия договора аренды при условии, что такое извещение направляется через государственного нотариуса или заказным письмом.

Статья 26

Если Комитет постановил, что арендодатель имеет право вернуть арендованную недвижимость для использования в личных нуждах им или его ближайшим родственником, согласно параграфу c пункта 2 Статьи 25 настоящего Закона, арендодатель не имеет права сдавать недвижимость в аренду кому-либо еще в течение двух лет в целях проживания и трех лет для использования в коммерческих целях, с даты восстановления собственности, если Комитет не установит меньший период. В ином случае арендатор вправе обратиться в Комитет с требованием выплатить ему причитающуюся компенсацию.

Статья 29

1. Арендатор имеет преимущественное право на возвращение в недвижимость в случае ее реконструкции после сноса или после ее ремонта или усовершенствования, в этом случае размер арендной платы устанавливается в соответствии со Статьей 9.

2. Арендатор может воспользоваться этим преимущественным правом в течение тридцати (30) дней с момента извещения его арендодателем.

Статья 36

Председатель исполнительного совета может издавать нормативные требования, подзаконные акты и решения для обеспечения соблюдения положений настоящего Закона.

Статья 2

Настоящий Закон будет опубликован в Правительственном бюллетене и вступает в силу с момента публикации.

Издано в Дубае 1 декабря 2008 года