Закон № 27 от 2007 года О правах собственности на имущество, находящее в совместном владении в эмирате Дубай

 

Мы, Мухаммед бен Рашид Аль Мактум,

Правитель Дубая,

На основании:

Федерального закона № 5 от 1985 года О гражданском кодексе с поправками;

Закона № 7 от 2006 года О регистрации недвижимости в эмирате Дубай;

Постановления № (3) от 2006 года Об определении районов эмирата Дубай, где граждане других стран могут приобретать недвижимое имущество;

Издаем изложенный ниже Закон:

ГЛАВА ПЕРВАЯ. Термины и общие положения

Статья 1

Настоящий Закон называется Закон № 27 от 2007 года О правах собственности на имущество, находящее в совместном владении в эмирате Дубай.

Статья 2

Следующие термины имеют значение, указанное напротив них, если иной смысл не следует из контекста:

Эмират: Эмират Дубай

Департамент: Департамент земельных ресурсов

Председатель: Председатель Департамента

Реестр: Реестр недвижимости Департамента

Генеральный застройщик: Лицо, имеющее лицензию на ведение строительных работ и продажу объектов недвижимости в Эмирате на условиях, изложенных в Генеральной декларации комплекса

Субзастройщик: Лицо, имеющее лицензию на строительные работы и продажу объектов недвижимости, и получившее от Генерального застройщика право на застройку части проекта в соответствии с условиями Генеральной декларации комплекса, распространяющейся на данный проект.

Кондоминиум: Здание или часть здания или участка земли, либо и то и другое, разделенные на объекты, предназначенные для раздельного владения, где часть здания или участка имеет статус места общего пользования.

Объект: Любая квартира, этаж, часть участка земли или дома, соединенная или не соединенная с другим домом, являющаяся частью кондоминиума.

Места общего пользования: Общие части имущества, предназначенные для общего использования собственниками и пользователями объектов и обозначенные на плане участка.

План участка: План, зарегистрированный в Реестре, отображающий объекты и Места общего пользования.

Собственник: Лицо, зарегистрированное как собственник объекта в Реестре, включая лиц, обладающих правом долгосрочной аренды или правом узуфрукта на ограниченный период, а так же Генеральный застройщик и субзастройщик в отношении непроданных объектов.

Генеральная декларация комплекса: Документ, регламентирующий строительство и эксплуатацию кондоминиума.

Декларация коммунального управления: Документ, соответствующий определенным правилам и зарегистрированный в Реестре, регламентирующий эксплуатацию и распределение затрат в отношении Мест общего пользования, включая оборудование и услуги в любой части здания, которое попадает под действие настоящего Закона.

Ассоциация собственников: Ассоциация, учрежденная в соответствии со статьей 17 настоящего закона.

Устав ассоциации: Правила и предписания, регулирующие деятельность Ассоциации Собственников, которые должны быть изданы в соответствии с настоящим Законом.

Пользователь: Любое лицо, арендующее объект (не в случае долгосрочной аренды), а так же любой посетитель собственника объекта.

Коммунальные услуги: Любые из следующих услуг:

1.      водоснабжение

2.      газоснабжение

3.      электроснабжение

4.      кондиционирование воздуха

5.      телефонная связь

6.      интернет и телевидение

7.      канализация

8.      дренаж

9.      удаление или вывоз отходов или мусора

10.  доставка почты, посылок и товаров

11.  любое другое удобство или услуга, цель которых улучшение объектов или мест общего пользования.

Статья 3

1. Земли, находящиеся во владении застройщика и предназначенные для застройки кондоминиума (и объектов, проданных такими застройщиками) должны быть зарегистрированы в Департаменте.

2. Если объект в существующем кондоминиуме используется собственниками иного кондоминиума, Ассоциация Собственников второго кондоминиума становится членом Ассоциации Собственников первого кондоминиума.

Статья 4

Департамент должен создать и вести особый реестр кондоминиумов и их собственников; издавать документы, подтверждающие права собственности и регламентировать продажу, передачу в залог (или любую другую передачу прав) объектов кондоминиумов; регистрацию договоров долгосрочной аренды и права узуфрукта на такие объекты в кондоминиумах. Записи должны быть доступны всем заинтересованным сторонам.

Статья 5

Статья 4 закона № 7 от 2006 О регистрации недвижимости в эмирате Дубай распространяется на право собственности в кондоминиумах.

ГЛАВА ВТОРАЯ. Право собственности на имущество в кондоминиумах.

Статья 6

1. План участка, генеральная декларация комплекса и устав ассоциации считаются частью документов, подтверждающих право собственности в кондоминиумах, и должны сопровождать акт на право собственности, оригинал генеральной декларации комплекса должен храниться в Департаменте.

2. Любой собственник объекта несет ответственность перед другими собственниками объектов, пользователями и ассоциацией собственников по соблюдению положений генеральной декларации комплекса и устава ассоциации.

3. Любой пользователь несет ответственность перед собственниками объекта, пользователями и ассоциацией собственников по соблюдению положений генеральной декларации комплекса и устава ассоциации в той степени, в которой их положения распространяются на пользователя.

Статья 7

1. Если иное не обозначено в плане участка, места общего пользования кондоминиума включают без ограничений:

а. структурные элементы, в том числе основные опоры, фундамент, колонны, несущие стены, ступеньки, потолки, потолочные балки, вестибюли, лестницы, лестничные пролеты, запасные выходы, входы, окна на внешних стенах, фасады и крыши;

b. парковки, комнаты консьержей, помещения и оборудования для отдыха и развлечений, бассейны, сады, складские помещения, места, предназначенные для пользования Ассоциацией собственников или лицом, которого она назначила для управления кондоминиумом;

с. основное оборудование и системы коммунальных услуг, в том числе электрогенераторы, системы освещения, газоснабжения, водоснабжения, нагревания и охлаждения, системы кондиционирования воздуха, сбора и обработки отходов;

d. лифты, резервуары, трубы, генераторы, вытяжные вентиляторы, воздушные компрессоры, механические системы вентиляции;

e. водопроводные сети, канализационные коллекторы, вентиляционные шахты, газопроводы и дымоходы, электрическая проводка и трубопроводы, обслуживающие более одного объекта;

f. все фиттинги, соединения, оборудование и средства обслуживания, находящиеся в пользовании более одного собственника объекта;

g. любой измерительный прибор для расчета распределения или потребления коммунальных услуг;

h. все прочие части, расположенные вне границ объекта, которые необходимы для существования, содержания или обеспечения безопасности имущества.

2. Если иное не обозначено в плане участка, места общего пользования кондоминиумов, представляющие собой земельные участки, не находящиеся под зданием или его частью, включают без ограничений:

a. дороги, кольцевые транспортные развязки, перекрестки, дорожки, тротуары, отводные каналы, сточные канавы, разделительные полосы, мосты, виадуки;

b. озера, пруды, каналы, места для прогулок, водные сооружения и прочие водные пути, включая все оборудование, связанное с ними;

c. сады, участки открытого пространства и игровые площадки;

d. провода, кабели, трубы, коллекторы, водостоки, вентиляционные каналы, устройства и оборудование, с помощью которых обеспечивается коммунальное обслуживание объектов или мест общего пользования;

e. измерительные приборы и приборы для поставки коммунальных услуг, предназначенных для общего пользования собственниками и пользователями объектов.

Статья 8

1. Если иное не обозначено в плане участка, каждый объект, находящийся в здании или части здания, должен включать без ограничений:

a. полы, материалы напольных покрытий вплоть до основания опорных балок и других структур,, поддерживающих полы объекта;

b. оштукатуренные потолки и прочие виды потолков, навесные детали, которые формируют часть внутреннего пространства объекта и пространство между потолками, потолки над несущими стенами и структурами внутри объекта и стены, отделяющие объект от остальной части кондоминиума и примыкающих объектов или мест общего пользования;

c. все перегородки и ненесущие стены внутри объекта;

d. окна, стекло и арматура, которые формируют часть внутренних окон, системы освещения объекта, двери, дверные проемы и все оборудование и приспособления, обслуживающие объект;

e. все внутренние соединения, обслуживающие объект;

f. все приспособления и принадлежности, установленные собственником или пользователем объекта;

g. все дополнения, изменения и улучшения, осуществляемые в объекте время от времени, и в целях настоящего параграфа объект не включает средства коммунального обслуживания, расположенные в объекте, которые обслуживают места общего пользования или другой объект.

2. Если иное не обозначено в плане участка, любой объект, относящийся к кондоминиуму включая землю, за исключением здания или части здания, должен включать, без ограничения, все, что расположено внутри границ объекта, кроме коммунальных услуг для мест общего пользования или другого объекта.

3. Каждый объект имеет право установки крепежных (поддерживающих) или кроющих элементов на других объектах и местах общего пользования.

4. Перегородки между примыкающими объектами должны распределяться между обоими собственниками, если они являются частью мест общего пользования.

Статья 9

Собственники объекта и Застройщики в отношении непроданных объектов владеют неотделимой (неотчуждаемой) долей мест общего пользования в соотношении, указанном в генеральной декларации комплекса, если не обозначено иное. В настоящей статье размер доли определяется на основании доли площади объекта в общей площади кондоминиума.

ГЛАВА ТРЕТЬЯ. Распоряжение объектами в кондоминиумах.

Статья 10

Собственник объекта имеет право продавать и распоряжаться своим объектом любым способом, а так же закладывать свой объект в пользу банка или финансового учреждения, при условии отчуждения всей его доли в объекте или местах общего пользования.

Статья 11

Объект, находящийся в совместной собственности двух или более лиц, не может быть разделен между совладельцами без соответствующего разрешения Департамента.

Статья 12

1. Каждый из совладельцев объекта имеет право преимущественной покупки доли другого совладельца в объекте, выставленном на продажу. Если такое право принадлежит более чем одному из совладельцев, они имеют право на покупку пропорционально их существующим долям.

2. Право преимущественной покупки не относится к продаже между супругами, прямыми родственниками, братьями и сестрами или их потомками.

Статья 13

1. Право преимущественной покупки неделимо, т.е. им можно либо воспользоваться целиком, либо полностью отказаться от него; а при наличии нескольких собственников каждый может воспользоваться своим правом в соответствии с его долей, и если один или несколько из них отказались от своего права, тогда это право будет передано оставшимся пропорционально их долевому участию.

2. Право преимущественной покупки прекращается в случае, когда сособственник, продающий свою долю, уведомил остальных совладельцев через государственного нотариуса об имени и адресе покупателя со стороны и об условиях сделки, а совладельцы не выразили своего несогласия с указанными условиями в течение 1 месяца после получения такого уведомления.

3. Если сособственник принял решение о покупке, он должен уведомить продающего совладельца через государственного нотариуса о таком намерении в течение 15 дней с даты получения уведомления о продаже и завершить оформление процедуры покупки в Департаменте в срок не позднее 10 рабочих дней с даты окончания этого периода.

4. Если установлено, что условия, предложенные в уведомлении, отправленном обладателям права преимущественной покупки, содержат менее выгодные для них условия, они имеют право потребовать через суд компенсацию за причиненный ущерб.

Статья 14

Объекты в кондоминиумах, зарегистрированных в соответствии с настоящим Законом, не регулируются положениями Федерального закона № 5 от 1985 года О гражданском кодексе с поправками относительно преимущественного права на покупку.

Статья 15

Собственник объекта может сдать свой объект в аренду при условии, что собственник объекта и арендатор сохраняют свои обязанности, указанные в Уставе ассоциации и Генеральной декларации комплекса, перед остальными собственниками объектов, пользователями и Ассоциации собственников.

Статья 16

Места общего пользования не подлежат разделению ни при каких условиях. Места общего пользования не могут быть отчуждены, целиком или частично, от объектов, к которым они относятся.

ГЛАВА ЧЕТВЕРТАЯ. Ассоциация Собственников. 

Статья 17

1. Ассоциация Собственников учреждается при регистрации первой продажи объекта в кондоминиуме в Реестре.

2. Ассоциация должна состоять из собственников объектов кондоминиума и генерального застройщика или субзастройщика в отношении непроданных объектов.

3. Собственники объектов считаются членами Ассоциации с момента регистрации их в качестве владельцев объектов и утрачивают членство при прекращении такой регистрации.

Статья 18

1. Ассоциация собственников - некоммерческое учреждение, являющееся самостоятельным юридическим лицом, отдельным от ее членов, которое имеет право на предъявление исков в суде от своего имени и может владеть движимым имуществом.

2. Ассоциация собственников подчиняется положениям настоящего Закона, генеральной декларации комплекса и устава Ассоциации собственников; глава Ассоциации должен представлять ее в суде и в государственных органах.

Статья 19

1. Каждый собственник объекта и застройщик в отношении непроданных объектов имеют право принимать участие в общих собраниях Ассоциации собственников и голосовать, в соответствии с уставом Ассоциации.

2. Каждый собственник объекта имеет число голосов соответственно его доли в кондоминиуме, определенной в Генеральной декларации комплекса.

Статья 20

Каждая Ассоциация Собственников должна иметь название, состоящее из слов «Ассоциация собственников», а также номера и название кондоминиума, если оно есть.

Статья 21

1. Ассоциация Собственников несет ответственность за управление, функционирование и содержание мест общего пользования, и для этой цели она должна получить соответствующую лицензию от Департамента.

2. Ассоциация Собственников может передать всю или часть своих полномочий лицу или компании, которых она назначает исполнять их за плату и на условиях, оговоренных сторонами.

Статья 22

1. Каждый собственник объекта обязан вносить в Ассоциацию собственников свою долю ежегодной платы за обслуживание на покрытие административных расходов, расходов, связанных с функционированием и обслуживанием мест общего пользования. Размер платы за обслуживание рассчитывается исходя из доли площади объекта от общей площади кондоминиума. Застройщик или субзастройщик обязаны вносить свою часть платы за обслуживание в отношении непроданных объектов.

2. Собственник объекта не имеет права отказываться от использования мест общего пользования, с целью избежать платы за обслуживание.

Статья 23

1. Собственник объекта не имеет права без разрешения Ассоциации собственников и генеральной декларации комплекса вносить изменения в структуру или внешний вид своего объекта или любой другой части кондоминиума, которые могут существенно изменить объект или кондоминиум или их внешний вид.

2. Собственник объекта, нарушивший положения параграфа 1, обязан за свой счет и по требованию Ассоциации собственников устранить повреждения. Если собственник объекта не исполняет требования, Ассоциация собственников должна выполнить ремонт и взыскать с собственника понесенные расходы.

ГЛАВА ПЯТАЯ. Места общего пользования.

Статья 24

В соответствии с уставом Ассоциации собственники объектов, пользователи и их посетители обязаны пользоваться местами общего пользования таким образом, чтобы не нарушать права других людей на их использование, не причинять беспокойства и не подвергать риску их безопасность или безопасность кондоминиума.

Статья 25

1. Ассоциация собственников имеет право наложить арест на любой объект за невнесение платы за обслуживание или других платежей, взимаемых с собственника объекта в соответствии с положениями настоящего Закона и устава Ассоциации. Это право сохраняется, даже если объект перешел во владение нового собственника.

2. Если собственник объекта не вносит плату за обслуживание или не выполняет иные свои обязательства, решение, принятое в отношении такого собственника главой Ассоциации подлежит исполнению судебным приставом компетентного суда по истечении 3-х месяцев после уведомления собственника через государственного нотариуса. Во всех случаях пострадавшая сторона может оспорить данное решение в течение указанного периода в компетентном суде, и исполнение решения должно быть отложено до принятия решения по возражению пострадавшей стороны.

ГЛАВА ШЕСТАЯ. Обязанности застройщика.

Статья 26

1. В соответствии с требованиями, предъявляемыми к договору на ведение строительных работ, изложенными в Гражданском кодексе (Федеральный Закон № 5 от 1985 года), застройщик обязан предоставить гарантию на 10 лет с даты получения Акта завершения строительных работ и осуществлять ремонт или устранять дефекты несущих элементов кондоминиума, заявленные Ассоциацией собственников или собственниками объекта.

2. Застройщик обязан в течение 1 года с момента получения Акта завершения строительных работ в отношении построенного им объекта или его части, осуществить ремонт или заменить дефектное оборудование кондоминиума, что включает в себя механические и электромонтажные работы, санитарное и инженерное оборудование и так далее.

3. При соблюдении положений параграфов 1 и 2, ничто в настоящем Законе не может причинить вред или нарушить права или гарантии, которые могут быть предоставлены собственнику объекта застройщиком или субзастройщиком на основании положений любого иного закона.

4. Условия любого договора, заключенного после вступления в силу настоящего Закона и противоречащие настоящей статье, считаются полностью недействительными и не имеют юридической силы.

Статья 27

1. В случае поэтапного строительства кондоминиума генеральная декларация комплекса должна содержать сведения об организации разделения этого проекта.

2. Если кондоминиум ограничен только частью здания, и в отношении всего здания не зарегистрирована генеральная декларация комплекса, то в отношении такого здания в реестре Департамента должна быть зарегистрирована декларация коммунального управления.

ГЛАВА СЕДЬМАЯ. Страхование кондоминиума.

Статья 28

Ассоциация собственников должна осуществлять полное страхование в сумме, равной стоимости ремонта или замены имущества, находящегося в совместной собственности в случае его разрушения по любой причине, и Ассоциация должна являться выгодоприобретателем по такому договору страхования.

Статья 29

Ассоциация собственников должна приобрести договор страхования ответственности за причинение телесного вреда или вреда имущества собственников и пользователей.

Статья 30

Страховые взносы, подлежащие оплате собственниками объектов, должны быть включены в состав ежегодной платы за обслуживание, взимаемой Ассоциацией собственников в соответствии с условиями Статьи 22 настоящего Закона.

ГЛАВА ВОСЬМАЯ. Заключительные положения.

Статья 31

В соответствии со Статьей 18 настоящего Закона Ассоциация собственников имеет право от своего имени и от имени своих членов преследовать в судебном порядке других собственников объектов, пользователей и прочих лиц, находящихся в кондоминиуме за нарушение настоящего Закона или устава Ассоциации.

Статья 32

Председатель может издавать положения и решения, необходимые для соблюдения настоящего Закона.

Статья 33

Настоящий закон должен быть опубликован в Правительственном бюллетене и вступает в силу через три месяца после даты публикации.

Мухаммед бен Рашид Аль Мактум

Правитель Дубая

Издан в Дубае 10 декабря 2007 года


Официальный документ опубликован на сайте RERA.