Закон № 26 от 2007 года Регулирующий отношения между арендодателями и арендаторами в эмирате Дубай

 

Мы, Мухаммед бен Рашид Аль Мактум, Правитель Дубая

На основании  федерального закона № 5 от 1985 года О гражданском кодекс» с изменениями,

и федерального закона № 10 от 1992 года О доказательном праве в гражданских и коммерческих сделках,

и закона № 2 от 1993 года Об учреждении особого судебного комитета для разрешения споров между арендодателем и арендатором,

и закона № 16 от 2007 года Об учреждении Агентства по регулированию рынка недвижимости

издаем следующий закон:

Название

Статья 1

Настоящий закон должен называться Закон, регулирующий отношения между арендодателями и арендаторами в эмирате Дубай № 26 от 2007 года.

 

Определения и сфера применения

Статья 2

Следующие термины имеют в положениях настоящего закона значение, указанное напротив них, если иной смысл не следует из контекста:

 Эмират:               Эмират Дубай

Агентство:                          Агентство по регулированию рынка недвижимости

Недвижимое имущество:              Недвижимое имущество и пристройки к нему, арендуемые для жилых, коммерческих или профессиональных целей, или иной законной деятельности.

Договор аренды:                Договор, по условиям которого арендодатель предоставляет арендодателю имущество для использования в определенных целях и на определенный срок в обмен на определенное вознаграждение.

Арендодатель:  Физическое или юридическое лицо, по закону или соглашению обладающее правом распоряжаться имуществом, которому (или представителю или законному поверенному которого) передается право собственности на имущество на период аренды, включая арендатора, уполномоченного арендодателем на субаренду имущества.

Арендатор:         Физическое или юридическое лицо, приобретающее право пользования имуществом или его частью согласно договору аренды, или любое лицо, законным образом арендующее имущество у арендодателя.

Субарендатор:                    Физическое или юридическое лицо, приобретающее право пользования имуществом или его частью согласно договору аренды, подписанному с арендатором.

Арендная плата:                Установленное вознаграждение, которое арендатор обязуется выплатить по условиям договора аренды.

Комитет:            Судебный комитет, уполномоченный разрешать споры между арендодателями и арендаторами.

Извещение:         Письменное уведомление, отправленное любой из сторон договора найма другой стороне через государственный нотариат, зарегистрированное письмо, личную доставку или любым иным способом, разрешенным законом.

Статья 3

Настоящий Закон применяется для регулирования рынка аренды недвижимого имущества в Эмирате, включая свободные земли и земли сельскохозяйственного назначения, исключая гостиницы и бесплатное жилье, предоставляемое физическими или юридическими лицами своим работникам.

 

Договор аренды

Статья 4

1.       Отношения между арендодателем и арендатором регулируются подписанным ими договором аренды, детально описывающим имущество, назначение аренды, имя арендодателя, номер и тип земельного участка, район, сроки оплаты и размер вознаграждения и способ его получения.

2.       Любое имущество, на которое распространяется настоящий Закон или поправки к нему, должно быть зарегистрировано в Агентстве. Судебные органы, правительственные департаменты и органы власти не должны рассматривать никакие претензии, дела или приказы об исполнении решений, связанных с договором аренды, если последний не зарегистрирован в Агентстве в соответствии с установленными правилами и условиями.

 

Срок аренды
 

Статья 5

Срок аренды должен быть определен в договоре, в противном случае договор аренды должен считаться действующим на срок, указанный в условиях оплаты арендной платы.

 

Статья 6

Если арендатор продолжает находиться на территории арендованного имущества после истечения срока действия договора без возражений со стороны арендодателя, договор продлевается на такой же срок или на один год, в зависимости от того, какой срок окажется меньше, на тех же условиях.

 

Статья 7

Если договор аренды правильно оформлен и вступил в силу, он не может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем или арендатором, пока обе стороны не согласятся с расторжением, или он может быть расторгнут в соответствии с положениями настоящего Закона.

 

Статья 8

Договор субаренды между арендатором и субарендатором должен истечь одновременно с истечением срока действия договора аренды между арендодателем и арендатором, за исключением случаев, когда арендодатель выразил свое согласие на продление срока действия договора субаренды.

 

Арендная плата
 

Статья 9

Арендодатель и арендатор обязаны определить величину арендной платы в договоре аренды, и не должны повышать ее или вносить поправки в условия договора в течение двух лет с начала арендных отношений между ними.

 

Статья 10

Агентство обладает исключительными полномочиями с учетом экономической ситуации устанавливать процент увеличения арендной платы в Эмирате.

 

Статья 11

Арендная плата включает в себя пользование такими удобствами, находящимися на территории объекта недвижимости, как бассейны, игровые площадки, спортивные залы, клубы здоровья, парковки  и т.д., если договором не предусмотрено иное.

 

Статья 12

Арендатор обязан вносить арендную плату в установленные договором сроки. Однако если соглашение о сроках отсутствует или доказать его наличие невозможно, годовая арендная плата должна вносится четырьмя равными взносами, выплачиваемыми перед началом каждого квартала.

 

Статья 13

1.       В силу Статьи 9 настоящего Закона и с целью возобновления договора аренды, арендодатель и арендатор имеют право пересмотреть величину арендной платы; в случае, если согласия не достигнуто, а необходимость продления срока аренды доказана, Комитет должен принять решение о продлении срока аренды и определить величину арендной платы в соответствии с величиной арендной платы за похожее имущество в том же районе.

2.       Комитет принимает решение о размере арендной платы за похожее имущество в соответствии с правилами и нормами, разработанными Агентством с учетом состояния имущества и размера арендной платы за похожее имущество в том же районе.

 

Статья 14

Если любая из сторон решит не возобновлять договор аренды или пожелает внести поправки в его условия, она должна уведомить об этом другую сторону не менее чем за 90 дней до окончания срока аренды, если отсутствует иное соглашение сторон.

 

Обязанности арендодателя
 

Статья 15

Арендодатель должен передать имущество арендатору в хорошем состоянии, позволяющем арендатору использовать его в соответствии с целями, указанными в договоре аренды.

 

Статья 16

Арендодатель несет ответственность за поддержание имущества в надлежащем состоянии в течение срока действия договора аренды и должен устранять любые дефекты или недостатки, которые влияют на использование имущества арендатором, если отсутствует иное соглашение сторон.

 

Статья 17

Арендодатель не имеет права вносить изменения в имущество, его удобства или инвентарь, влияющие на возможность его использования. Арендодатель несет ответственность за такие изменения, сделанные им или уполномоченным им лицом, и за весь ущерб или вред причиненный имуществу по независящим от арендатора причинам.

 

Статья 18

Арендодатель обязан выдать арендатору разрешения, которые могут потребоваться компетентным органом, если он желает произвести декоративные ремонтные работы, или любые другие виды работ, требующие подобных разрешений, при условии, что эти работы не затронут конструкцию имущества и при условии, что арендатор обладает необходимыми документами, подтверждающими его обращение за такими разрешениями.

 

Обязанности арендатора
 

Статья 19

Арендатор обязан вносить арендную плату в установленные сроки, и оберегать имущество как свое собственное. Арендатор не имеет права производить любые изменения, реконструкции и текущий ремонт без разрешения арендодателя после получения необходимых разрешений от компетентных органов. Это не влияет на обязанность арендатора выполнять оговоренное текущее обслуживание имущества или иные действия, обычно выполняемые арендаторами.

 

Статья 20

Арендодатель имеет право получить от арендаторов депозит на покрытие расходов по проведению ремонта имущества по окончании договора аренды, при условии, что арендодатель обязуется возвратить данный депозит или остаток суммы по окончании договора аренды.

 

Статья 21

По окончании договора аренды арендатор обязуется возвратить имущество арендодателю в том состоянии, в каком оно была передано арендатору в день заключения договора, за исключением нормального износа или повреждения по независящим от него причинам. Однако, в случае возникновения разногласий, вопрос передается на рассмотрение Комитета.

 

Статья 22

Если в договоре аренды не оговорено иное, то арендатор должен производить оплату всех счетов и налогов, взимаемых государственными органами, связанных с использованием имущества, а также все счета и налоги, связанные с договором субаренды.

 

Статья 23

При освобождении имущества арендатор не имеет права демонтировать закрепленные элементы, если отсутствует иное соглашение сторон.

 

Статья 24

Если договором аренды не предусмотрено иное, арендатор не имеет права передавать право пользования имуществом или заключать договор субаренды без согласия арендодателя.

 

Выселение
 

Статья 25

1.       Арендодатель имеет право потребовать выселения арендатора до окончания действия договора аренды в следующих случаях:

a.       Арендатор не вносит плату за аренду или ее часть в течение тридцати (30) дней с момента получения извещения об оплате от арендодателя.

b.       Арендатор предает имущество или его часть в субаренду без письменного согласия арендодателя. В таком случае выселению подлежит также и субарендатор, при сохранении его права на получение компенсации от арендатора.

c.       Арендатор использует имущество или позволяет использовать его третьим лицам для незаконной или аморальной деятельности.

d.       Действия арендатора приводит к изменениям, подвергающим имущество опасности таким образом, что его невозможно вернуть в первоначальное состояние, или если он наносит имуществу вред умышленно или по грубой небрежности не предпринимает необходимых мер предосторожности или позволяет третьим лицам наносить такой вред.

e.       Арендатор использует имущество в целях, отличных от целей аренды, или использует имущество таким образом, что нарушает нормы планирования, строительства и землепользования.

f.       Имущество находится под угрозой разрушения, при условии, что арендодатель обязан подтвердить подобное состояние техническим актом, заверенным муниципалитетом Эмирата.

g.       Арендатор не соблюдает свои обязательства или условия договора аренды в течение тридцати (30) дней с момента уведомления арендодателем о выполнении подобных обязательств или условий.

2.       Арендодатель вправе потребовать от арендатора освободить имущество по окончании срока договора аренды в следующих случаях:

a.       Планом развития Эмирата предусмотрены снос или реконструкция имущества в соответствии с распоряжениями правительственных учреждений.

b.       Имущество нуждается в реконструкции или капитальном ремонте, которые невозможно провести, пока арендатор занимает имущество, при условии, что будет предоставлен технический акт, заверенный муниципалитетом Эмирата, подтверждающий такое состояние.

c.       Арендодатель намерен разобрать имущество для реконструкции или для пристройки новых строений, что не позволит арендатору использовать имущество, при условии, что получены необходимые разрешения.

d.       Арендодатель намерен вернуть имущество для использования в личных целях или для его использования его ближайшими родственниками первой степени.

Однако во всех приведенных выше четырех случаях арендодатель обязан известить арендатора о причинах выселения, по крайней мере, за девяносто (90) дней до окончания срока действия договора аренды.

 

Статья 26

Если арендодатель требует вернуть ему имущество для личного пользования или использования его ближайшими родственниками первой степени после окончания срока действия договора аренды, и Комитет утверждает такой возврат, то арендодатель не имеет права сдавать это имущество в аренду третьим лицам в течение года с момента возврата собственности, в ином случае арендатор вправе обратиться в Комитет с требованием выплатить ему причитающуюся компенсацию.

 

Общие правила
 

Статья 27

В случае смерти арендодателя или арендатора отношения между сторонами договора аренды переходят к их наследникам, если наследники арендатора не решат прекратить подобные отношения, при условии, что прекращение вступит в силу спустя тридцать (30) дней с момента извещения арендодателя о таком решении, либо оно произойдет в день окончания срока действия договора аренды, в зависимости от того, что наступит раньше.

 

Статья 28

Передача права собственности новому арендодателю не влияет на право арендатора использовать имущество согласно договору аренды, подписанному прежним владельцем, при условии, что договор аренды имеет фиксированный срок действия.

 

Статья 29

1.       Арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора аренды на недвижимость в случае ее реконструкции после сноса или ремонта, при условии, что плата за аренду будет установлена согласно Статье 13 настоящего Закона.

2.       Арендатор может воспользоваться этим преимущественным правом в течение тридцати (30) дней с момента извещения его арендодателем.

 

Статья 30

Если Комитет требует прекращения договора аренды, а имущество используется субарендатором согласно договору, подписанному им с арендатором с разрешения арендодателя, то субарендатор вправе занимать имущество и далее на тех же условиях.

 

Статья 31

Заведение дела о выселении не освобождает арендатора от внесения платы за аренду за весь период рассмотрения дела до вынесения решения суда и его исполнения.

 

Статья 32

Если арендодатель и арендатор согласились передавать споры между ними на рассмотрение арбитража, и это зафиксировано в договоре аренды, или такое согласие оформлено позднее, они не вправе предпринимать какие-либо действия, могущие повлиять на имущество или права и обязанности обеих сторон, указанные в настоящем Законе. Однако по просьбе арендодателя или арендатора Комитет должен издать временные распоряжения для защиты таких прав до вынесения решения арбитражного суда.

 

Заключительные положения
 

Статья 33

Если, в случае возникновения споров, арендодатель и арендатор не согласны с арбитрами, или если один или более назначенных арбитров увольняются, освобождаются от занимаемой должности или утрачивают трудоспособность, а стороны не приходят к согласию, Комитет, по требованию любой из сторон, должен назначить арбитра или арбитров в количестве равном или превышающем согласованное количество.

 

Статья 34

Арендодатель не имеет права отключать коммунальные услуги или препятствовать арендатору в использовании имущества в полной мере. Если такие случаи происходят, арендатор вправе обратиться в полицейский участок своего района в целях подтверждения такого случая или прекращения такого вмешательства, а также подать заявление в Комитет для рассмотрения такого дела и получения компенсации убытков, приложив к ней подтверждающие заявление документы.

 

Статья 35

Решения о выселении должны быть приведены в исполнение Комитетом согласно соответствующим правилам и процедурам. Иные решения, принятые Комитетом, должны быть приведены в исполнение судебными исполнителями суда Эмирата.

 

Статья 36

Агентство должно издавать правила, необходимые для соблюдения  настоящего Закона, которые Председатель должен передать на утверждение Исполнительному Совету.

 

Статья 37

Настоящий Закон будет опубликован в Правительственном бюллетене и вступает в силу через шестьдесят (60) дней с момента публикации.

 

Мухаммед бен Рашид Аль Мактум

Правитель Дубая

Издан в Дубае 26 ноября 2007 года.